Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Zgorzelcu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 grudnia 2012 r.

Sąd Rejonowy w Zgorzelcu Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSR Agnieszka Wiercińska – Bałaga

Protokolant Renata Bleichert

po rozpoznaniu w dniu 7 grudnia 2012r.

w Z.

sprawy z powództwa I. K.

przeciwko E. K.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej E. K. na rzecz powoda I. K. kwotę 27053,82 zł (dwadzieścia siedem tysięcy pięćdziesiąt trzy złote osiemdziesiąt dwa grosze) z ustawowymi odsetkami od dnia 31 października 2010 roku do dnia zapłaty, oddalając dalej idące powództwo;

II.  koszty procesu wzajemnie znosi;

III.  nakazuje pozwanej aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Zgorzelcu kwotę 493,20 zł tytułem brakującej części kosztów za opinię biegłego tymczasowo wydatkowanych przez Skarb Państwa.

Sygn. akt I C 95/11

UZASADNIENIE

Powód I. K. domagał się zasądzenia na jego rzecz od pozwanej E. K. kwoty 36728,75 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 kwietnia 2010 r. do dnia zapłaty tytułem poniesionych kosztów na remont i modernizację lokalu użytkowego położonego w Z. przy ul. (...) i przejęcia nakładów przez pozwaną, ponadto kwoty 5881,75 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 kwietnia 2010 r. do dnia zapłaty wobec przejęcia przez pozwaną przedmiotów w postaci stołu bilardowego, krzeseł barowych, foteli barowych, kasy fiskalnej, regału telewizyjnego, a także kwoty 15616,72 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 2 listopada 2010 r. tytułem odszkodowania oraz zasądzenia od pozwanej na jego rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu swojego stanowiska powód przytoczył, iż w okresie od 1 marca 2009 r. do 31 marca 2010 r. wynajmował od E. K. lokal użytkowy położony w Z. przy ul. (...) z przeznaczeniem na utworzenie klubu bilardowego z grami hazardowymi. Przedmiotowy lokal wymagał wielu zmian, co zostało uczynione za zgodą pozwanej. W okresie od marca do grudnia 2009 r. trwał remont i wyposażenie lokalu w niezbędne urządzenia i sprzęt, w czasie którego z istniejącego uprzednio jednego pomieszczenia zostały wyodrębnione trzy: wc, sala konsumpcyjna i bar (lada z wyposażeniem) wykonany na koszt powoda. W dniu 28 lutego 2010 r. pozwana wypowiedziała powodowi umowę najmu, zakreślając mu czas na opuszczenie lokalu do 2.04.2010 r., jednocześnie nie wyraziła zgody na usunięcie lub demontaż nakładów oraz zakupionego wyposażenia baru oraz sprzętu bilardowego. Na utworzenie S. konsumpcyjnej powód poniósł nakłady w kwocie 26364 zł, na adaptację pomieszczenia wc 7323,37 zł oraz na wykonanie pomieszczenia baru 7323,37 zł, to jest ogółem nakłady w łącznej wysokości 36728,75 zł. Nakłady te miały charakter nakładów koniecznych, a zarazem ulepszających, przede wszystkim zwiększyły funkcjonalność lokalu i jego wartość użytkową, gdyż z jednego pomieszczenia o niskich walorach użytkowych został utworzony lokal o infrastrukturze odpowiadającej standardom kwalifikowanych lokali użytkowych, a ponadto nakłady podniosły jego wartość techniczną. W okresie najmu powód zakupił na potrzeby utworzonego klubu bilardowego stół bilardowy, krzesła barowe, fotele barowe, kasę fiskalną, regał telewizyjny i komplet filiżanek o łącznej wartości 5881,75 zł, a które to rzeczy pozwana zabroniła wynieść powodowi z lokalu i od dnia 2.04.2010 r. to pozwana eksploatuje te rzeczy, wobec czego na skutek takiego jej działania powód poniósł szkodę, którą pozwana powinna naprawić zwracając mu ich wartość. W marcu 2010 r. pozwana odłączyła powodowi dostęp do energii elektrycznej, w efekcie czego nie mógł korzystać z lokalu, za który płacił czynsz. Doszło też do zmarnowania 50 litrów piwa LECH w beczce, 30 litrów piwa Ż. w beczce, soków pomidorowych, porzeczkowych, jabłkowych, anansowych, bananowych i grejpfrutowych o łącznej wartości 616,72 zł. Podał także, że w okresie od stycznia 2010 r. do lutego 2010 r. uzyskiwał z klubu bilardowego dzienny utarg w wysokości średnio 500 zł brutto (250 zł netto), wobec czego gdyby mógł normalnie eksploatować lokal, to w marcu i kwietniu 2010 r. uzyskałby łącznie 15000 zł netto dochodu, kwota ta stanowi utracone korzyści, które te pozwana powinna pokryć jako wyrządzoną przez nią szkodę. Pomimo wezwania do zapłaty pozwana nie uregulowała należności dochodzonej pozwem.

W odpowiedzi na pozew (k 101-104) pozwana E. K. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jej rzecz od powoda zwrotu kosztów procesu.

Pozwana przyznała, iż łączyła ją z powodem umowa najmu, na mocy której powód prowadził działalność w formie baru. Zarzuciła, iż z treści uzasadnienia pozwu nie wynika jakiego rodzaju nakłady poniósł powód czy konieczne czy użyteczne, a z przedstawionych przez niego faktur na zakup materiałów budowlanych nie sposób wywieść czego dotyczyły te wydatki, a zwłaszcza czy były poniesione na jej lokal, a ponadto jej zdaniem powód rozliczył te wydatki i odliczył podatek VAT na zakup materiałów w rozliczeniach z Urzędem Skarbowym. Zaprzeczyła pozwana, aby zatrzymała jakieś rzeczy należące do powoda, gdyż te opuszczając lokal cały sprzęt i wyposażenie lokalu zabrał ze sobą, a jedyne pozostawione przez niego rzeczy zostały wymienione w protokole zdawczo- odbiorczym z 2.04.2010 r. Pozwana podniosła nadto, iż już w październiku 2010 r. informowała powoda, że może zabrać nakłady i pozostałe wyposażenie lokalu, które pozostawił, a następnie pismem z 28.01.2011 r. wezwała go do odbioru wszystkich jego rzeczy w terminie 7 dni. Zarzuciła nadto, że roszczenie powoda uległo przedawnieniu.

W piśmie procesowym z dnia 7 września 2012 r. (k 271-272) pozwana E. K. wskazała, iż w dniu 6 września 2012 r. złożyła w Sądzie Rejonowym w Zgorzelcu zawezwanie do próby ugodowej na kwotę 19139,59 zł obejmującą niezapłacone przez powoda należności za przedmiotowy lokal oraz media i podatek od nieruchomości. W związku z powyższym z ostrożności procesowej podniosła zarzut potrącenia przysługującej jej od powoda kwoty 19180,19 zł, na którą składały się należności z tytułu czynszu najmu w wysokości po 3000 zł miesięcznie za miesiące wrzesień, październik, listopad 2009 roku oraz styczeń, luty i marzec 2010 r. w łącznej kwocie 18000 zł, a także podatek od nieruchomości za okres od września 2009 r. do marca 2010 r. w kwocie 852,12 zł, należności za prąd za okres od stycznia do marca 2010 r. w kwocie 328,06 zł, a które to należności są wymagalne i nieprzedawnione.

Powód w piśmie procesowym z 18 września 2012 r. (k 283-285) podniósł, iż pozwana posiada względem niego jedynie wierzytelność w kwocie 3000 zł z tytułu nieopłaconego czynszu, a która nadaje się do potrącenia, zaprzeczając istnieniu wierzytelności pozwanej w pozostałym zakresie. Podał, iż pozwana nigdy nie przedstawiła mu rachunków, faktur lub innej udokumentowanej informacji o kosztach zużycia mediów w lokalu czy podatku od nieruchomości, a informacje w tym zakresie otrzymywał wyłącznie ustnie od pozwanej na bieżąco realizując płatność tych należności. Opłaty czynszowe realizował bezpośrednio do rąk pozwanej nigdy nie otrzymując na potwierdzenie powyższego pokwitowania, ani innego dowodu wpłaty.

Na rozprawie w dniu 7 grudnia 2012 r. (protokół k 297 verte) powód przyznał, iż wyposażenie lokalu o wartości 5881,75 zł w całości znajduje się w jego posiadaniu, jednakże rzeczy te zostały zakupione wyłącznie w związku z prowadzoną działalnością w postaci baru i są dla niego zbędne, w związku z czym gotów jest je wydać pozwanej pod warunkiem dokonania przez nią na jego rzecz spłaty.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie ustnej umowy najmu powód I. K. wynajął od pozwanej E. K. lokal użytkowy stanowiący jej własność położony w Z. przy ul. (...), poczynając od marca 2009 r. z przeznaczeniem na prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w postaci klubu bilardowego- baru. Strony ustaliły miesięczny czynsz w wysokości po 2500 zł miesięcznie, płatny do rąk pozwanej gotówką. Po objęciu lokalu w najem powód w marcu 2009 r. rozpoczął za zgodą i wiedzą pozwanej remont wynajętego lokalu w celu przystosowania go do wymogów sanepidu związanych z prowadzeniem lokalu gastronomicznego.

(dowód: zeznania powoda I. K. k 291 verte-292; zeznania pozwanej E. K. k 293; zeznania świadka A. K. k 290 verte-291; umowa najmu powierzchni użytkowej z 6.03.2009 r. k 10-11)

Przed wynajęciem przedmiotowego lokalu powodowi lokal użytkowy stanowiący własność pozwanej, położony w Z. przy ul. (...), stanowił jedno duże pomieszczenie bez wewnętrznych ścian działowych, w lokalu nie było toalety, a znajdowała się ona w innym pomieszczeniu poza tym lokalem. Lokal miał pomalowane ściany na biało, sufit wyłożony kasetonami, a podłogi płytkami, zarówno kasetony jak i kafelki nie były nowe i nosiły ślady ich użytkowania, w lokalu nie było instalacji wodno- kanalizacyjnej, instalacja elektryczna i grzewcza wewnątrz lokalu była położona na zewnątrz ścian. W lokalu uprzednio był prowadzony sklep z częściami samochodowymi.

(dowód: zeznania świadka A. P. k 120; zeznania świadka M. M. k 120; zeznania świadka J. M. k 120; zeznania świadka B. C. k 136 verte-137; zeznania świadka E. S. k 138; zeznania świadka K. P. k 138; zeznania świadka M. K. k 138 verte; zeznania świadka I. L. k 139; zeznania świadka R. K. k 145; zeznania świadka K. C. k 158; zeznania powoda I. K. k 291 verte-292; zeznania pozwanej E. K. k 293; umowa najmu lokalu użytkowego z 1.09.2009 r. k 12- 13; rzut pomieszczeń do adaptacji k 14)

W dniu 1 września 2009 r. pozwana E. K. jako wynajmujący zawarła z powodem I. K. jako najemcą pisemną umowę najmu lokalu użytkowego, na podstawie której oddała najemcy do korzystania część powierzchni lokalu użytkowego położonego w Z. przy ul. (...) z przeznaczeniem na prowadzenie działalności usługowej w ramach prowadzonej przez najemcę działalności gospodarczej, a powód zobowiązał się płacić jej czynsz najmu w wysokości 3000 zł brutto miesięcznie, płatny z góry w terminie do 7- ego każdego miesiąca do rąk pozwanej, a także do zapłaty dodatkowych świadczeń tj. części podatku od nieruchomości zgodnie z zajmowaną powierzchnią oraz kosztów zużycia energii elektrycznej i wody na podstawie odczytów z podliczników oraz kosztów ogrzewania zajmowanej powierzchni, które to koszty centralnego ogrzewania jak ustnie uzgodniły strony miały być liczone wg metrów zajmowanej powierzchni. Najemca miał prawo do korzystania z pomieszczenia socjalnego oraz toalety dla personelu w części wspólnej z wynajmującym. Ponadto powód zobowiązał się używać przedmiot najmu zgodnie z właściwościami i przeznaczeniem oraz nie czynić bez zgody wynajmującego zmian sprzecznych z przeznaczeniem lokalu. Przedmiotowa umowa została zawarta na czas nieokreślony z zastrzeżeniem możliwości rozwiązania przez każdą ze stron umowy za trzymiesięcznym pisemnym wypowiedzeniem, a ponadto z prawem wynajmującego do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia w razie zalegania przez najemcę z zapłatą należności za najem za jeden pełen miesiąc lub dopuszczenia się naruszenia innych istotnych postanowień umowy. W pkt 6 umowy strony uzgodniły, iż najemca w chwili wygaśnięcia umowy zobowiązany jest zwrócić część lokalu użytkowego wraz z urządzeniami w stanie niepogorszonym, z zastrzeżeniem, że wszelkie remonty i modernizacje dokonane w trakcie umowy najmu nie mogą być usunięte bez uzgodnienia z wynajmującym.

(dowód: umowa najmu lokalu użytkowego z 1.09.2009 r. k 12- 13; zeznania powoda I. K. k 291 verte-292; zeznania pozwanej E. K. k 293)

Prace remontowe lokalu prowadzone przez powoda od marca 2009 r. trwały do grudnia 2009 r., lokal usługowy I. K. klub bilardowy z barem został otwarty w dniu 25 grudnia 2009 r. Prace adaptacyjne lokalu użytkowego przy ul. (...) w Z. wykonane przez powoda związane były z zaleceniami sanepidu w celu przystosowania lokalu do prowadzenia działalności gastronomicznej, przy czym zakres prac związanych z adaptacją został określony przez sanepid. I. K. wykonał w tym lokalu ogólny remont, malowanie, wykonał instalację wodną i kanalizacyjną, nową instalację elektryczną podtynkową i oświetlenie lokalu, wentylację, podłogi wyłożył kafelkami i położył na niej wykładzinę, zainstalował w lokalu system alarmowy. Z pomieszczenia lokalu po postawieniu ścianek działowych wyodrębnił 3 pomieszczenia tj. salę konsumpcyjną z zapleczem, bar z ladą i pomieszczenie toalety. Wszystkie te nakłady miały charakter nakładów koniecznych dla prowadzenia w lokalu baru zgodnie z łączącą strony umową najmu. Ponadto nakłady w postaci wykonania w lokalu węzła sanitarnego, pomieszczenia magazynowego, położenie na ścianach regipsów i inne prace remontowe miały nadto charakter ulepszający. Nie jest możliwe ustalenie wartości tego lokalu przed nakładami dokonanymi przez powoda i po tych nakładach wobec niemożności dokładnego ustalenia stanu lokalu przed wydaniem go powodowi i wykonaniem przez niego remontu. Wartość poczynionych przez I. K. w lokalu użytkowym pozwanej nakładów w okresie od 1 marca 2009 r do grudnia 2009 r. według poziomu cen materiałów i kosztów robocizny w stawce 14,99 zł za roboczogodzinę z IV kwartału 2009 r. ustalonych na podstawie (...) wynosiła 30053,82 zł, w tym robocizna netto 7104,20 zł, materiał netto 11250,04 zł i sprzęt netto 362,52 zł.

(dowód: zeznania świadka W. D. k 269; zeznania świadka A. P. k 120; zeznania świadka M. M. k 120; zeznania świadka J. M. k 120; zeznania świadka B. C. k 136 verte-137; zeznania świadka E. S. k 138; zeznania świadka K. P. k 138; zeznania świadka M. K. k 138 verte; zeznania świadka I. L. k 139; zeznania świadka R. K. k 145; zeznania świadka K. C. k 158; zeznania świadka D. P. (1) k 136 verte; zeznania powoda I. K. k 291 verte-292; zeznania pozwanej E. K. k 293; opinia uzupełniająca biegłego B. M. k 241-253, k 260; opinia biegłego B. M. k 177-179; zeznania świadka A. M. k 259 verte; inwentaryzacja lokalu po przebudowie k 15-17; protokół zdawczo- odbiorczy k 18; kosztorys powykonawczy k 27-35, 42-62; faktury k 36-41, 63-79, 85 verte)

Powód I. K. od początku trwania umowy najmu miał kłopoty z terminowym regulowaniem należności z tytułu czynszu najmu i innych opłat za korzystanie z lokalu. Na zapłatę bieżących należności czynszowych powód jesienią 2009 r. pożyczył od B. C. kwotę 2500 zł, którą od razu przekazał pozwanej. Pismem z 3.02.2010 r. E. K. wezwała powoda do uregulowania zadłużenia w wysokości 9000 zł za czynsz najmu za miesiące wrzesień, październik i listopad 2009 r. Z uwagi na wieloletnią znajomość, współpracę stron w prowadzeniu działalności gospodarczej, pozwana na prośbę powoda każdorazowo zgadzała się na przesuwanie terminów zapłaty lub ich płatność w ratach. Z uwagi na wzajemne zaufanie stron powód dokonywał zapłaty należności czynszowych i innych opłat za lokal do rąk powódki, która nie wydawała mu pokwitowania za dokonane płatności. Powód każdorazowo wobec bieżących opóźnień w płatności, jak miał pieniądze od razu regulował należności wobec pozwanej. Pod nieobecność pozwanej zdarzało się, że powód zostawiał pieniądze tytułem należnych E. K. opłat za korzystanie z lokalu zatrudnionej przez nią pracownicy zakładu fryzjerskiego E. S., która także nie wystawiała mu pokwitowań. Po dokonaniu przez powoda zapłaty czynszu pozwana wystawiała powodowi w okresie od września 2009 r. do marca 2010 r. faktury. Na części faktur znajdowała się adnotacja o dokonaniu zapłaty przez powoda, tj. nr 3/01/2010 o zapłacie kwoty 3000 zł za czynsz najmu za styczeń 2010 r., nr 4/02/2010 za luty 2010 czynsz w kwocie 3000 zł i podatek od nieruchomości za okres od września 2009 r. do 28.02.2010 r. w kwocie 730 zł. Ze środków uzyskanych z zaliczki od M. O. powód, po odcięciu prądu przez pozwaną z powodu zaległości w opłatach w marcu 2010 r., spłacił jej zadłużenie obejmujące jeden miesiąc zaległego czynszu i opłaty za media w łącznej kwocie 5000 zł, po wpłaceniu tej kwoty do uregulowania przez powoda pozostała jedynie kwota 3000 zł tytułem bieżącego czynszu najmu za marzec 2010 r. Pismem z dnia 5 lutego 2010 r. I. K. wezwał pozwaną do wystawienia mu pokwitowań za dokonane płatności czynszu za lokal, wezwanie zostało doręczone pozwanej w dniu 11.02.2010 r., jednakże żądane pokwitowania nie zostały przez nią wystawione.

(dowód: zeznania świadka B. C. k 136 verte-137; zeznania świadka E. S. k 138; zeznania świadka K. P. k 138; zeznania świadka A. K. k 290 verte-291; zeznania świadka K. C. k 158; zeznania świadka D. P. (2) k 297; zeznania powoda I. K. k 291 verte-292; zeznania pozwanej E. K. k 293; faktury VAT k 275-278; pismo powoda z 5.02.2010 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k 19-20; pismo pozwanej z 3.02.2010 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k 279-280; decyzja z 26.01.2009 r. o wymiarze podatku od nieruchomości za 2009 r. k 281; decyzja z 21.01.2010 r. o wymiarze podatku od nieruchomości za 2010 r. k 281 verte; faktury za energię elektryczną k 282; pismo pozwanej z 3.03.2010 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k 106)

I. K. posiada wymagalne zadłużenie wobec E. K. z tytułu czynszu najmu za miesiąc marzec 2010 r. w kwocie 3000 zł.

(bezsporne)

Po otwarciu baru- klubu bilardowego w dniu 25 grudnia 2009 r. przez powoda uzyskiwane przez niego dzienne utargi z prowadzonej w przedmiotowym lokalu działalności nie były na takim poziomie, aby było możliwe pokrywanie z tych utargów kosztów opłat czynszowych za najem lokalu. Z czasem sytuacja się polepszała, bo do baru przychodziło coraz więcej klientów, w lokalu był bilard i sprzedaż alkoholu. Utarg od miesiąca lutego 2010 r. wynosił 250-400 zł dziennie, bywało i 500 zł dziennie, ale bywały też niższe niż 250 zł dziennie utargi. Na utrzymanie lokalu powód przeznaczał środki uzyskane z dochodów ze świadczonych przez niego usług budowlanych.

(dowód: zeznania świadka A. K. k 290 verte-291; zeznania powoda I. K. k 291 verte-292)

W dniu 6 września 2012 r. E. K. wystąpiła przeciwko I. K. z zawezwaniem do próby ugodowej o zapłatę kwoty 19139,59 zł tytułem należności czynszowych za wrzesień, październik, listopad 2009 r. oraz styczeń, luty i marzec 2010 r. i opłat za korzystanie z jej lokalu w postaci podatku od nieruchomości za okres od września 2009 r. do marca 2010 r., prądu i wody za okres od września do grudnia 2009 r., prądu za okres od stycznia do marca 2010 r. i za ogrzewanie od grudnia 2009 r. do marca 2010. Do zawarcia ugody w postępowaniu pojednawczym przed Sądem Rejonowym w Zgorzelcu w sprawie sygn. akt Co 1668/12 pomiędzy stronami nie doszło.

(dowód: akta Sądu Rejonowego w Zgorzelcu sygn. Co 1668/12)

Na wyposażenie przedmiotowego lokalu dla celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej w postaci klubu bilardowego- baru (...) zakupił stół bilardowy za cenę 1799 zł, 5 krzeseł barowych za cenę 935 zł, 9 foteli barowych za cenę 1763,12 zł, kasę fiskalną M. plus za cenę 697 zł, regał na telewizor za cenę 223,57 zł, komplet filiżanek ze spodkami za cenę 314,06 zł.

(dowód: faktury VAT k 82-85)

Przedmiotowe rzeczy tj. stół bilardowy, krzesła barowe, fotele barowe, kasa fiskalna, regał na telewizor i komplet filiżanek zostały zabrane przez I. K. z lokalu pozwanej w dniu 2 kwietnia 2010 r. przy wydaniu lokalu pozwanej, rzeczy te pozostają aktualnie w posiadaniu powoda i są według jego oceny dla niego zbędne.

(bezsporne)

Pismem z dnia 28 lutego 2010 r. E. K. na podstawie pkt 5 umowy rozwiązała z powodem bez okresu wypowiedzenia umowę najmu z dnia 1 września 2009 r. z uwagi na niewywiązywanie się przez I. K. z obowiązku płatności w terminie do 7-go każdego miesiąca czynszu najmu i innych kosztów za utrzymanie lokalu. Jednocześnie na podstawie punktu 6 umowy najmu pozwana oświadczyła, iż nie wyraża zgody na usunięcie lub demontaż wszelkich wykonanych przez powoda w ramach remontu lub modernizacji elementów zgodnie ze sporządzoną w dniu 27 lutego 2010 r. dokumentacją fotograficzną. Ponadto wyznaczyła powodowi termin opuszczenia lokalu na 2 kwietnia 2010 r. Stanowisko odmawiające zgody powodowi na usunięcie z jej lokalu poczynionych przez powoda nakładów podtrzymała pozwana w piśmie z 13.03.2010 r. w odpowiedzi na żądanie powoda przedstawienia propozycji rozliczenia poniesionych przez niego nakładów na lokal.

(dowód: pismo pozwanej z 28.02.2010 r. k 20; pismo powoda z 2.03.2010 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k 21; pismo pozwanej z 13.03.2010 r. k 22)

Pismem z dnia 23 marca 2010 r. kolejny raz pozwana rozwiązała z powodem bez okresu wypowiedzenia z dniem 22.03.2010 r. umowę najmu z 1.09.2010 r. na podstawie pkt 5 umowy, wskazując na przyczynę zwłokę w zapłacie czynszu i media za 7 miesięcy, wyznaczyła przy tym termin opuszczenia lokalu do 2.04.2010 r.

(dowód: pismo pozwanej z 23.03.2010 r. k 23)

W dniu 2 kwietnia 2010 r. I. K. wydał E. K. będący przedmiotem umowy najmu lokal użytkowy przy ul. (...) w Z.. W lokalu tym pozostały poczynione przez nakłady w postaci: baru z wyposażeniem sanitarnym, toalety waz z wyposażeniem sanitarnym, wykładziny regipsów na suficie i ścianach, wyłożonej płytkami podłogi w barze, 16 sztuk gniazd elektrycznych, 8 sztuk włączników światła, okablowania elektrycznego i wentylatorów kanałowych, wszystkie w dobrym stanie technicznym. Ponadto strony spisał stan licznika energii elektrycznej.

(dowód: protokół zdawczo-odbiorczy lokalu z 2.04.2010 r. k 18)

I. K. pismem z 22.10.2010 r. wezwał E. K. do zapłaty kwoty 36728,75 zł tytułem zwrotu kosztów poczynionych przez niego nakładów w terminie 3 dni od daty doręczenia jej pisma, kwoty 5881,75 zł tytuł równowartości zakupionych przez niego na potrzeby klubu bilardowego- baru rzeczy stanowiących jego wyposażenie, a które są dla niego nieprzydatne jako naprawienia szkody będącej efektem rozwiązania przez pozwaną umowy najmu w terminie 3 dni od daty otrzymania pisma oraz kwoty 616,72 zł tytułem naprawienia szkody za zmarnowane na skutek odłączenia przez pozwaną prądu w marcu 2010 r. 50 litrów piwa L., 30 litrów piwa Ż. i soków w terminie 3 dni od daty doręczenia pisma, a także kwoty 15000 zł tytułem zwrotu utraconych korzyści, jakie uzyskałby w marcu i kwietniu 2010 r., gdyby pozwana nie odcięła mu dostępu do prądu i lokal mógł normalnie funkcjonować przy przyjęciu średniego dziennego utargu w kwocie 500 zł brutto, netto 250 zł. Powyższe wezwanie zostało doręczone pozwanej w dniu 27 października 2010 r.

(dowód: pismo powoda z 22.10.2010 r. wraz z potwierdzeniem odbioru k 87-88)

Pismem z dnia 29 października 2010 r. w odpowiedzi na wezwanie powoda do zwrotu równowartości poczynionych przez niego i pozostawionych w lokalu pozwanej nakładów E. K. oświadczyła, iż I. K. może usunąć i zdemontować poczynionego przez niego nakłady. Stanowisko to podtrzymała w piśmie z 16.12.2010 r. Pismem z 28 stycznia 2011 r. pozwana wezwała powoda do odbioru pozostawionych przez niego w jej lokalu rzeczy w terminie 7 dni od daty doręczenia mu pisma tj. od 10.02.2011 r.

(dowód: pismo pozwanej z 29.10.2010 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k 105; pismo pozwanej z 16.12.2010 r. wraz z potwierdzeniem odbioru k 107; pismo pozwanej z 28.01.2011 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k 108)

W dniu 2 lutego 2011 r. E. K. zawarła z R. M. umowę najmu powierzchni handlowo- usługowej w budynku przy ul. (...) w Z., a będącej uprzednio przedmiotem umowy łączącej strony, na cele działalności gospodarczej, która to umowa została zawarta na czas nieokreślony. Kolejny najemca przeprowadzał w tym lokalu remont.

(dowód: umowa najmu z 2.02.2011 r. k 215)

Aktualnie lokal użytkowy będący przedmiotem umowy stron nie nadaje się do użytkowania i wymaga remontu.

(dowód: opinia biegłego B. M. k 179, 260; zeznania świadka A. M. k 259 verte)

Sąd zważył, co następuje:

Jeżeli najemca ulepszył najętą rzecz, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wynika to z art. 676 kodeksu cywilnego. Wskazany przepis dotyczy nakładów będących tzw. ulepszeniami. Od ulepszeń należy odróżnić nakłady konieczne. Nakłady konieczne to takie, które są niezbędne do utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Nakłady konieczne obciążają wynajmującego, a nie najemcę. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663 kc).

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego ulepszeniami rzeczy są dokonane na nią przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującego zwiększają jej wartość lub użyteczność (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2008 r., V CSK 418/07). Ulepszenie zatem traktować należy jako nakład, ale nie konieczny, a użytkowy. Oznacza to, że wynajmujący obowiązany jest zwrócić te nakłady, które zwiększają wartość lokalu w chwili wygaśnięcia umowy najmu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 1988 r., I CR 159/88, LEX nr 78222). W orzecznictwie wskazuje się także, iż o tym za które ulepszenia najemca może domagać się zapłaty po zakończeniu najmu, decyduje to, czy są one korzystne dla wynajmującego, zwykle właściciela nieruchomości (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 12.10.2007 r., sygn. akt I ACa 741/07, opublik. w R. z 2007 r., nr 10, poz.175). W tym miejscu należy podkreślić, iż wynajmujący zgodnie z treścią art. 662 § 1 k.c. powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Brak wykonania i wykończenia budowlanego przedmiotu najmu powoduje, że przedmiot najmu nie jest przydatny dla przedmiotowej umowy. Wynajmujący nie może, nawet poprzez umowne zobowiązanie najemcy, przenieść na niego obowiązków budowlanych związanych z przedmiotem najmu. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20.12.1982 roku sygn. akt I SA 356/82, który zachował nadal aktualność, stwierdza, że należy uznać za niedopuszczalne przydzielenie pomieszczenia, które nie nadaje się do zamieszkania ze względu na stan techniczny nawet, gdy uprawniony zobowiąże się do przeprowadzenia remontu. Obowiązek taki może obciążać tylko zarządcę lub właściciela budynku. Zastosowanie ma tu bowiem art. 662 § 1 k.c., zgodnie z którym wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku. Najemcę w myśl art. 662 § 2 k.c. obciążają jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Określenie "drobne nakłady" nie jest zwrotem precyzyjnym, jednakże w doktrynie przyjmuje się, iż są to inne nakłady, niż te konieczne obciążające wynajmującego, tzn. takie, bez których przedmiot najmu nie jest przydatny do umówionego użytku. Do drobnych nakładów w przypadku najmu lokalu, które w myśl art. 681 k.c. obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Można zatem mówić o zwykłych nakładach, które związane są z korzystaniem z rzeczy i jej naturalnym zużyciu. Wszelkie pozostałe nakłady należy uznać za użyteczne, a nie konieczne i co do zasady wynajmujący powinien je ponosić, a najemca ewentualnie za jego zgodą. Przykładem może być obowiązek zapewnienia najemcy możliwości korzystania z wody, gdyż bez tej możliwości lokal mieszkalny (w tym przypadku lokal użytkowy przeznaczony do prowadzenia baru) nie można uznać za przydatny do użytku (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1998 roku, II CKN/25/97). Brak zgody wynajmującego na dokonane przez najemcę nakłady, ma ten skutek, że nie będzie on mógł żądać od wynajmującego zwrotu ich wartości a w razie zakończenia najmu, winien oddać przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. W ocenie Sądu poczynione przez I. K. w lokalu użytkowym pozwanej w czasie trwania umowy najmu nakłady w postaci: ogólnego remontu, malowania, wykonania w lokalu instalację wodnej i kanalizacyjnej, nową instalacji elektrycznej podtynkowej i oświetlenia lokalu, wentylacji, wyłożenia podłogi kafelkami i położenia na niej wykładziny, zainstalowania w lokalu systemu alarmowego, a także wyodrębnienie z pomieszczenia lokalu po postawieniu ścianek działowych 3 pomieszczenia tj. salę konsumpcyjną z zapleczem, bar z ladą i pomieszczenie toalety wraz ze stosownym wyposażeniem sanitarnym przekraczały zakres nakładów koniecznych i są to nakłady użyteczne. W tym zakresie nakłady takie nie obciążają najemcy. W razie zaistnienia sporu, co do rozliczenia poniesionych nakładów, Sąd ma obowiązek dokonać oceny, jaki charakter miały poniesione przez najemcę lokalu nakłady. Przy ocenie czy dane nakłady były konieczne czy też użyteczne należy uwzględnić charakter lokalu, lokalizację oraz budynek, w którym się mieści (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29.06.2005 roku sygn. akt V CK 751/04, opublik. w Monitor Prawny z 2005 r., nr 17, s. 828). Zasadą jest przy tym, że decyduje wartość nakładów z chwili ich zwrotu uprawnionemu, tj. w tym wypadku w chwili zwrotu lokalu wynajmującemu, co nastąpiło w dniu 2 kwietnia 2010 r., istotne jest bowiem uzyskanie rzeczywistej korzyści przez uprawnionego, a nakłady muszą być użyteczne w chwili zwrotu, a nie innym dowolnie wybranym momencie. (por. wyrok SN z 9.11.2000 r., sygn. II CKN 339/00; wyrok SN z 3.10.2002 r., sygn. III CKN 402/01; wyrok SN z 22.03.2006 r., sygn. III CSK 3/06; wyrok SN z 14.10.2009 r., sygn. V CSK 111/09)

Zgodnie z art. 676 kodeksu cywilnego jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Niniejszy przepis ma kluczowe znaczenie w kwestii rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę na rzecz wynajmującego. Ma on zastosowanie tylko i wyłącznie wtedy, gdy umowa między stronami w żaden sposób nie reguluje rozliczenia nakładów ulepszających. Ma zatem charakter dyspozycyjny, pozostawiając w tym zakresie stronom umowy swobodę. W związku z tym, najemca z wynajmującym mogą w umowie uregulować skutki ulepszeń na lokal dowolnie, według swojego woli i uznania. Dopiero w przypadku braku takiego zapisu w umowie, znajdzie zastosowanie przepis art. 676 kc. W szczególności dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie najmu, iż wartość nakładów poczynionych przez najemcę na rzecz najętą i to bez względu na ich charakter (tj. czy są to nakłady konieczne czy też ulepszenia) zostanie zatrzymana przez wynajmującego z obowiązkiem zwrotu kosztów nakładów na rzecz najemcy (zob. wyrok SN z 26 czerwca 2008 r., sygn. II CSK 69/08, LEX nr 548800). Tymczasem dokonując analizy treści pkt 6 umowy z 1 września 2009 r. łączącej strony należy stwierdzić, iż w tejże umowie strony dokonały modyfikacji zasad rozliczania nakładów po zakończeniu najmu, objętych normą art. 676 kc, gdyż umowa najmu w przeciwieństwie do dyspozycji cytowanego przepisu nie ogranicza kwestii rozliczenia nakładów, a w szczególności prawa wynajmującego do ich zatrzymania, li tylko do poczynionych przez najemcę ulepszeń lokalu, choć jak już wyżej wskazano zdaniem Sądu nakłady poczynione przez powoda w lokalu użytkowym pozwanej miały taki charakter, lecz umowa ta w punkcie 6 stanowi (k 13), że „ Wszelkie remonty lub modernizacje dokonane w trakcie umowy najmu lokalu nie mogą być usunięte bez uzgodnienia z wynajmującym”. Powyższe oznacza według Sądu, że w świetle uzgodnień umownych stron wskazujących na wszelkie remonty i modernizacje, bez ograniczania ich charakteru i zakresu, rozliczeniu podlegały nie tylko ulepszenia, o których mowa w art.676 kc, ale wszelkie nakłady, także te o charakterze koniecznym dokonane przez najemcę w czasie trwania umowy najmu. Zatem niewątpliwym jest, że wobec dokonanego przez pozwaną wyboru, co nastąpiło zarówno w chwili rozwiązania umowy najmu w piśmie z 28.02.2010 r., jak i po tym rozwiązaniu w piśmie z 13.03.2010 r., iż zatrzymuje wykonane przez powoda remonty i modernizacje lokalu, kategorycznie sprzeciwiając się ich zabraniu przy zwrocie lokalu przez powoda, I. K. mógł skutecznie domagać się zwrotu wartości pozostawionych w przedmiotowym lokalu pozwanej nakładów niezależnie od rodzaju tych nakładów.

Ustalenia wysokości poniesionych przez I. K. i zatrzymanych przez pozwaną nakładów na lokal w czasie trwania umowy najmu Sąd dokonał w oparciu o opinię biegłego B. M. w skorygowanym przez biegłego wariancie, tj. według cen z IV kwartału 2009 r. obowiązujących w chwili zwrotu lokalu przez powoda pozwanej (k 241-253) w wysokości wartości kosztorysowej zawartej w stanowiącym załącznik do opinii kosztorysie tj. kwocie 30053,82 zł (k 243), mając przy tym na uwadze stanowisko biegłego (k 260), iż wyliczenie wartości nakładów jako ustalenie wysokości wartości lokalu o jaką wzrosła wartość lokalu na skutek tych nakładów było niemożliwe z uwagi na brak dostatecznych danych do ustalenia wartości lokalu pozwanej przed wydaniem go na podstawie umowy najmu powodowi. Ustalenia biegłego zawarte w skorygowanym kosztorysie i opinii nie były przy tym wszak ostatecznie kwestionowane przez żadną ze stron. Według oceny Sądu wyprowadzone przez biegłego wnioski są logiczne i naukowo uzasadnione. Opinia biegłego po dokonanej przez niego korekcie, a więc w jej ostatecznej wersji jest pełna, jasna i rzetelna. Również wskazać należy, iż z istoty celu dowodu z opinii biegłego wynika, że jeśli rozstrzygnięcie sprawy, jak w tym przypadku, wymaga wiadomości specjalnych, dowód z opinii biegłego jest konieczny. W takim przypadku Sąd nie może poczynić ustaleń sprzecznych z opinią biegłego jeśli jest ona prawidłowa i jeśli odmienne ustalenia nie mają oparcia w pozostałym materiale dowodowym. Z tych względów Sąd ustaleń co do zakresu i wartości nakładów poczynionych przez powoda na lokal pozwanej dokonał w oparciu o przedmiotową opinię. Za zasadne zatem zdaniem Sądu należy uznać domaganie się przez powoda zwrotu wartości wydanych pozwanej nakładów w wysokości 30053,82 zł. Dalej zaś idące żądanie zwrotu nakładów wobec ich bezzasadności podlegało oddaleniu.

Natomiast za niezasadne Sąd uznał pozostałe roszczenia powoda o charakterze odszkodowawczym wywodzone przez powoda z odpowiedzialności za szkodę na skutek nienależytego wywiązania się przez pozwaną z warunków umowy, tj. z jej rozwiązania bez zachowania okresu wypowiedzenia, jak też uniemożliwienia powodowi prowadzenia działalności wobec odcięcia przez E. K. w marcu 2010 r. dostawy prądu do lokalu i związanych z niemożnością korzystania przez powoda z mebli, zastawy i kasy fiskalnej zakupionej na potrzeby prowadzonej w tym lokalu działalności gospodarczej powoda, a obecnie zbędnych powodowi, tj. z art.471 kc.

Z przepisu art. 471 k.c. wynika, że przewidziana w nim odpowiedzialność wchodzi w rachubę, jeżeli spełnione są następujące przesłanki: po pierwsze - istnienie szkody w znaczeniu uszczerbku majątkowego, po drugie - chodzi o szkodę wyrządzoną przez dłużnika wierzycielowi, po trzecie - między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą musi istnieć związek przyczynowy w takim znaczeniu, jakie temu pojęciu nadaje art. 361 § 1 k.c., po czwarte - szkoda musi być następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r., sygn. IV CSK 523/08, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 maja 2006 r. V CSK 85/06, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2005 r. III CK 586/04, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 20 października 1995 r. I ACr 493/95, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1987 r. III CZP 82/86). Przy czym zgodnie z art.6 kc obowiązek wykazania istnienia wszystkich wskazanych powyżej przesłanek warunkujących uznanie za zasadne roszczenia opartego na podstawie art.471 kc obciąża poszkodowanego, a więc w niniejszym przypadku powoda.

W szczególności zdaniem Sądu za niezasadne należy uznać żądanie zapłaty kwoty 5881,75 zł za pozostające wszak bezspornie w posiadaniu I. K. meble, zastawę i kasę fiskalną, a zakupione na potrzeby prowadzonej w lokalu stanowiącym przedmiot umowy najmu działalności gospodarczej powoda, a obecnie zbędnych jak on twierdzi powodowi. Zdaniem Sądu nie powstała bowiem po stronie powoda w tym zakresie żadna szkoda, gdyż rzeczy te są od chwili zwrócenia pozwanej w dniu 2 kwietnia 2010 r. lokalu w jego wyłącznym posiadaniu, ma on pełne i swobodne prawo dysponowania nimi, a więc także ich zbycia innym osobom. Natomiast subiektywna ocena powoda o zbędności, niemożności wykorzystania tych rzeczy w inny sposób niż jako wyposażenie przedmiotowego lokalu, a nie znajdująca potwierdzenia w zebranym w sprawie materiale dowodowym nie może stanowić podstawy do przypisania E. K. odpowiedzialności za szkodę.

Za nieudowodnione także Sąd uznał żądanie zapłaty kwoty 616,72 zł tytułem odszkodowania za piwo i soki, które miały według twierdzeń powoda ulec zepsuciu w marcu 2010 r. na skutek odłączenia prądu, gdyż powód pomimo ciążącego na nim w tym zakresie ciężaru dowodzenia nie wykazał, aby w istocie takie napoje w twierdzonej przez niego ilości i o podanej przezeń gołosłownie wartości w istocie uległy zepsuciu. Marginalnie tylko zauważyć należy, iż powszechne w sprzedaży w lokalach gastronomicznych, takich jak lokal powoda soki zwykle w kartonach lub butelkach, zabezpieczone przed zepsuciem pasteryzacją w świetle zasad doświadczenia życiowego w sytuacji gdy były w oryginalnie zamkniętych opakowaniach nie mogły ulec zepsuciu tylko na skutek nie przechowywania ich w lodówce, co także sprzeciwia się uznaniu za wiarygodne twierdzeń powoda o poniesionej przez niego w tym zakresie szkodzie.

Za niezasadne Sąd uznał także żądanie zapłaty 15000 zł jako odszkodowania za utracone korzyści. Z treści przepisu art.361§2 kc wynika, że szkoda majątkowa może wystąpić w dwóch postaciach, a mianowicie strat, które poszkodowany poniósł (damnum emergens), tj. rzeczywistej zmianie stanu majątkowego wyrażoną wielkością uszczerbku doznanego w majątku istniejącym przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę i ewentualnych dalszych uszczerbkach, będących normalnym następstwem zdarzenia wywołującego szkodę (strata ta oznacza zmniejszenie aktywów w majątku poszkodowanego) oraz utraty korzyści, które mógłby osiągnąć (lucrum cessans), tj. udaremnieniu zwiększenia się majątku, które mogłoby nastąpić, gdyby nie zdarzenie wywołujące szkodę (np. nieosiągnięcie oczekiwanego zysku). Przy czym szkoda obejmująca lucrum cessans nie powstaje równocześnie ze zdarzeniem wywołującym szkodę, lecz jest jego późniejszym następstwem. Niewątpliwie poważną trudność w ustaleniu rozmiaru szkody w postaci utraconych korzyści stwarza jej hipotetyczny charakter. Szkoda w tej postaci musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że w świetle zasad doświadczenia życiowego uzasadnia przyjęcie, iż utrata spodziewanych korzyści rzeczywiście nastąpiła. Przy czym dla takiego ustalenia istotne znaczenie ma zbadanie zachowania się poszkodowanego tak przed, jak i po nastąpieniu zdarzenia powodującego szkodę. (por. wyrok SN z 3.10.1979 r, sygn. II CR 304/79, opublik. w OSNC 1980, nr 9 poz.164) Od szkody w postaci lucrum cessans należy odróżnić pojęcie szkody ewentualnej, prze którą należy rozumieć utratę szansy uzyskania pewnej korzyści majątkowej. Różnica wyraża się w tym, że w odniesieniu do lucrum cessans hipoteza utraty korzyści graniczy z pewnością, a w wypadku szkody ewentualnej prawdopodobieństwo utraty korzyści jest zdecydowanie mniejsze (tak Witold Czachórski w W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 2001, s.100; wyrok SN z 24.08.2007 r., sygn. V CSK 174/07, LEX nr 442571). Przyjmuje się przy tym, iż szkoda ewentualna nie podlega naprawieniu. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, iż stosownie do treści art.361§2 kc w części dotyczącej utraconych korzyści niezbędne jest zatem dla ustalenia odpowiedzialności strony pozwanej przyjęcie hipotetycznego przebiegu zdarzeń i ustalenia wysokiego, graniczącego z pewnością prawdopodobieństwa utraty korzyści oraz normalnego związku przyczynowego pomiędzy tak ujętą szkodą a zdarzeniem wywołującym szkodę. (por. wyrok SN z 21.06.2001 r., sygn. IV CKN 382/00, LEX nr 52543; wyrok SN z 19.06.2008 r., sygn. V CSK 19/08, LEX nr 424433) Ustawodawca nie wskazał przy tym bliższych kryteriów budowania hipotez w tym zakresie, pozostawiając je wiedzy i doświadczeniu życiowemu składu orzekającego, stosowanym odpowiednio do okoliczności sprawy. (zob. wyrok SN z 18.10.2000 r., sygn. V CKN 111/00, LEX nr 52740)

Zdaniem Sądu powód winien był zatem wykazać w sposób wysoce prawdopodobny, niemal graniczący z pewnością, a nie tylko jako możliwy, iż w istocie jego dotychczasowe dochody z prowadzonej w przedmiotowym lokalu działalności, jak i pozycja na lokalnym rynku, uzasadniała pewność i możność uzyskania przez niego zysku w twierdzonej przez niego wysokości. Dokonując analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd doszedł do przekonania, iż w pełni należy podzielić stanowisko strony pozwanej dotyczące nie wykazania przez powoda zaistnienia szkody w postaci utraconych korzyści w twierdzonej przez niego wysokości. W szczególności I. K. w żaden sposób nie wykazał wysokości dochodów z działalności odpowiadających kwocie 7500 zł miesięcznie w okresie kiedy tę działalność jeszcze w przedmiotowym lokalu prowadził, a z jego zeznań i świadka A. K. wynika wręcz przeciwnie, że dochody lokal zaczął przynosić dopiero w lutym 2010 r., ale ich wysokość nie pozwalała nawet na pokrycie kosztów czynszu najmu tj. 3000 zł miesięcznie, a dzienne targi kształtowały się od kwot niższych niż 250 zł brutto do sporadycznie 500 zł. Zdaniem Sądu tenże jedyny zaoferowany na poparcie tego żądania materiał dowodowy z całą pewnością nie pozwalał na to, aby poczynić ustalenia faktyczne o stopniu prawdopodobieństwa graniczącego z pewnością co do uzyskania takich dochodów. Ponadto przyczyną rozwiązania umowy najmu było naruszenie przez powoda, a nie przez pozwaną warunków umowy związanych z nieterminową realizacją obowiązku płacenia czynszu i innych opłat za lokal ,wobec czego nie sposób jest przyjąć istnienia normalnego związku przyczynowego pomiędzy twierdzoną przez niego szkodą a działaniem pozwanej polegającym na rozwiązaniu umowy najmu.

Dla oceny żądania pozwu należało wskazać, iż bezzasadny był zarzut przedawnienia zgłoszony w odpowiedzi na pozew, albowiem do przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów ma zastosowanie art.677 kc, zgodnie z którym roszczenia najemcy z art.676 kc przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Zatem mając na uwadze, iż powód wydał pozwanej lokal będący przedmiotem najmu w dniu 2 kwietnia 2010 r., zaś niniejsze powództwo zostało wniesione w dniu 4 marca 2011 r. z całą pewnością nie uległy one przedawnieniu.

W dalszej kolejności Sąd dokonał oceny zgłoszonego przez pozwaną zarzutu potrącenia. Przepis art. 498 §1 kc stanowi, że gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed Sądem lub przed innym organem państwowym, a § 2 stanowi, iż wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Od potrącenia, jako czynności materialnoprawnej, odróżnić trzeba zarzut potrącenia będący czynnością procesową. Oświadczenie o potrąceniu, o którym mowa w art. 499 kc, jest czynnością materialnoprawną powodującą - w razie wystąpienia przesłanek określonych w art. 498§1 kc - odpowiednie umorzenie wzajemnych wierzytelności, natomiast zarzut potrącenia jest czynnością procesową, polegającą na żądaniu oddalenia powództwa w całości lub w części z powołaniem się na okoliczność, że roszczenie objęte żądaniem pozwu wygasło wskutek potrącenia. Oświadczenie o potrąceniu stanowi zatem materialnoprawną podstawę zarzutu potrącenia. Do dokonania potrącenia może dojść zarówno w ramach postępowania sądowego, jak i poza nim; w trakcie postępowania sądowego uprawniony może połączyć złożenie oświadczenia woli o potrąceniu z podniesieniem zarzutu potrącenia. Podniesienie w procesie zarzutu potrącenia jest tym samym równoznaczne ze złożeniem oświadczenia o potrąceniu, jeżeli oświadczenie takie nie zostało złożone wcześniej, podnosząc zarzut potrącenia pozwany oświadcza bowiem swą wolę potrącenia; w przeciwnym razie podniesiony zarzut byłby bezskuteczny. Wobec tego, że w świetle regulujących potrącenie przepisów prawa materialnego jest obojętne, kiedy oświadczenie woli o potrąceniu zostanie złożone, może ono nastąpić zarówno wtedy, gdy w odniesieniu do danych wierzytelności nie toczy się jeszcze postępowanie sądowe, jak i wtedy, gdy się ono już toczy. Fakt, że określona wierzytelność jest objęta postępowaniem sądowym, nie wyklucza jej skutecznego potrącenia w jakiejkolwiek fazie tego postępowania. Dla uznania, że potrącenie wywołało skutek prawny w postaci wygaśnięcia (umorzenia) wzajemnych wierzytelności, nie wystarcza samo powoływanie się przez składającego oświadczenie o potrąceniu na fakt przysługiwania mu wierzytelności przeznaczonej do potrącenia. Istnienie tej wierzytelności w myśl art. 6 kc musi udowodnić. Niewątpliwie również warunkiem skuteczności oświadczenia o potrąceniu składanego drugiej stronie, jeżeli chodzi o wzajemną wierzytelność potrącającego jest jej skonkretyzowanie pod względem rodzajowym, terminowym i wartościowym, w tym dokładne określenie kwoty pieniężnej w jakiej ta wierzytelność się wyraża. W toku postępowania pozwana podniosła zarzut potrącenia w odniesieniu do żądania powoda, wskazując, iż przysługuje jej wobec niego wymagalna wierzytelność wynikająca z obowiązku powoda zapłaty czynszu najmu i innych opłat za korzystanie z lokalu w wysokości 19180,19 zł.

Stosownie do treści art. 659 § 1 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, na podstawie powyższego przepisu podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie na rzecz wynajmującego umówionego czynszu i opłat dodatkowych za używanie lokalu, przy czym art. 669 § 1 kc stanowi, iż najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym, a § 2 stanowi, że jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Powód I. K. przyznał istnienie wierzytelność pozwanej z tytułu czynszu najmu za marzec 2010 r. w kwocie 3000 zł, a które to przyznanie w kontekście zebranego w sprawie materiału dowodowego według Sądu nie budziło wątpliwości, zatem zgodnie z art.229 kpc w tym zakresie nie były potrzeby prowadzenia dalszego postępowania dowodowego i co do kwoty 3000 zł Sąd uznał zarzut potrącenia za zasadny, dokonując potrącenia wierzytelności powoda w wysokości 30053,82 zł z wierzytelnością pozwanej w kwocie 3000 zł.

Zdaniem Sądu pozwana nie wykazała jednak pomimo ciążącego na niej w tym zakresie obowiązku dowodzenia, iż w istocie przysługuje jej względem powoda wierzytelność przewyższająca wskazaną powyżej kwotę 3000 zł. Natomiast wyniki postepowania dowodowego, a zwłaszcza zeznania samej pozwanej E. K. w ocenie Sądu wykluczają przyjęcie, aby w istocie wierzytelność wobec powoda w twierdzonej przez nią wysokości faktycznie istniała. Z relacji samej pozwanej (k 293) wynika bowiem, że „Pan I. częściowo spłacał, częściowo robiły się nowe zadłużenia… Było to tak często, bo na bieżąco były zaległości, więc jak miał pieniądze to mi wpłacał.”, co przeczy zawartym w piśmie pozwanej z 7.09.2012 r. (k 271-272) twierdzeniom, że I. K. w okresie trwania umowy dokonał tylko raz wpłaty w kwocie 5000 zł w grudniu 2009 r., także w kontekście zawartej w piśmie powoda z 5.02.2010 r. (k 19) informacji, iż dysponuje on pokwitowaniem tej kwoty przez pozwaną z dnia 23.01.2010 r., co także budzi wątpliwości co do wiarygodności jej zarzutu. Fakt innych niż ta w kwocie 5000 zł płatności należności czynszowych potwierdzają także E. S. (k 138), B. C. (k 137), K. P. (k 138 verte), K. C. (k 158 verte) i A. K. (k 290 verte-291), wobec tego, że relacje tych świadków są zgodne, wzajemnie się uzupełniają i potwierdzają Sąd w tym zakresie dał im w pełni wiarę. Nie bez znaczenia jest zdaniem Sądu także okoliczność, iż na części faktur przedstawionych przez pozwaną znajdowała się adnotacja o dokonaniu zapłaty przez powoda, tj. nr 3/01/2010 o zapłacie kwoty 3000 zł za czynsz najmu za styczeń 2010 r. (k 277), nr 4/02/2010 za luty 2010 czynsz w kwocie 3000 zł i podatek od nieruchomości za okres od września 2009 r. do 28.02.2010 r. w kwocie 730 zł. (k 277 verte), a które to dokumenty w ocenie Sądu potwierdzając relację świadka A. K., iż co do zasady w stosunkach pomiędzy stronami wystawienie faktury przez E. K. następowało po dokonaniu zapłaty przez powoda, na co wskazują między innymi daty wystawiania faktur odmienne niż wynikający z umowy najmu termin płatności czynszu do dnia 7- go każdego miesiąca, często dopisywane ręcznie na fakturze tj. 15.09.2009 r., 10.10.2009 r., 10.11.2009 r., 15.01.2010 r. i 26.02.2010 r., jedynie faktura obejmująca bezsporną opłatę czynszową za marzec 2010 r. została wystawiona przed wynikającym z umowy terminem płatności tj. 2.03.2010 r. i tylko ta faktura określa zgodny z umową termin jej płatności. Należy także zauważyć na rozbieżne w odstępie wszak zaledwie jednego dnia stanowisko pozwanej co do wysokości jej wierzytelności, gdyż ze złożonego w dniu 6 września 2012 r. zawezwania do próby ugodowej (akta CO 1668/12) wynika, że zadłużenie I. K. miało wynosić 19139,59 zł przy powołaniu się na te same dowody, a w piśmie procesowym z dnia 7.09.2012 r. (k 271-272) twierdzi, że zadłużenie to wynosi 19180,19 zł przy powołaniu się na te same faktury, przywołane przy tym przez nią uzasadnienie różnicy pomiędzy tymi kwotami mające dotyczyć zadłużenia powoda z tytułu podatku od nieruchomości jest mało przekonywujące w sytuacji gdy wszak wyliczenia obciążającego powoda podatku od nieruchomości według stawki Urzędu Miasta za okres od września 2009 r. do 28.02.2010 r. w kwocie 730 zł dokonała w fakturze nr (...) z 26.02.2010 r. (k 277 verte), co więcej z dokumentu tego wynika, że ta należność w kwocie 730 zł została przez I. K. zapłacona. W świetle powyższych okoliczności, przy uwzględnieniu nadto faktu, iż pozwana pomimo wezwania jej do wydania powodowi pokwitowań, co uczynił on pismem z 5.02.2010 r. (k 19) nie wydała mu tych pokwitowań, co pozwalało powodowi na skorzystanie z uprawnień z art.463 kc wobec zwłoki wierzyciela, nie sposób jest zatem przyjąć, aby faktycznie pozwanej przysługiwała względem I. K. wierzytelność w kwocie przewyższającej przyznane przez powoda 3000 zł, co zdaniem Sądu nie pozwalało zgodnie z art.6 kc na uznanie tego zarzutu pozwanej za zasadny.

Wobec powyższego Sąd uwzględnił powództwo co do kwoty 27053,82 zł (30053,82 zł- 3000 zł), oddalając je w pozostałym zakresie jako bezzasadne.

O odsetkach za opóźnienie Sąd orzekł na podstawie art.481§1 i 2 kc. Przy czym należy zauważyć, iż obowiązek zapłaty kwoty pieniężnej stanowiącej równowartość poniesionych nakładów nie zaktualizuje się dopóki zobowiązany do jego zapłaty nie zostanie wezwany do spełnienia świadczenia, wobec faktu, że zobowiązanie wynajmującego do zapłaty sumy odpowiadającej wartości nakładów z chwili zwrotu przedmiotu najmu jest zobowiązaniem o charakterze bezterminowym, wobec czego jego zwrot w myśl art.455 kc powinien nastąpić po wezwaniu dłużnika. Zatem skoro żądanie powoda względem pozwanej zostało po raz pierwszy sformułowane w piśmie z 22 października 2010 r. (k 87) określającym termin płatności na 3 dni od daty otrzymania pisma przez pozwaną, co nastąpiło w dniu 27 października 2010 r., to pozwana pozostawała w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia po dniu 30 października 2010 r., tj. od 31 października 2010 r. i od tej też daty zasądzono odsetki. Dalej idące powództwo w zakresie żądania zapłaty odsetek podlegało oddaleniu jako pozbawione uzasadnionych podstaw.

W zakresie kosztów procesu orzeczono na podstawie art.100 kpc, dokonując ich wzajemnego zniesienia mając na uwadze, iż powód wygrał proces w 47%.

O dalszych kosztach sądowych należnych Skarbowi Państwa orzeczono na podstawie art. 113 ust. 1 i art. 13 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. Nr 167, poz. 1389) w zw. z art. 100 kpc wobec tego, że w tej części żądania, z którą związane były te koszty tj. o zwrot nakładów pozwana niewątpliwie przegrała proces, uwzględniając przy tym brakującą część kosztów sądowych, obejmujących wydatki na koszt opinii biegłego w kwocie 493,20 zł tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa.